Hvor lenge er grunneiere bundet av eldre utbyggingsavtaler?
Forskjellige former av utbyggingsavtaler mellom grunneiere og utbyggere, hvor grunneier gir utbygger rett til å utvikle og bygge ut eiendommen, er mye brukt over hele landet. Gjennom slike avtaler sikrer grunneier seg et visst vederlag, men slipper samtidig risikoen og kostnaden ved å utvikle eiendommen. I mange slike avtaler vil det være lange tidsperspektiv, da utbygging ofte vil være avhengig av tidkrevende regulerings- og søknadsprosesser. Det derimot partene i mange tilfeller ikke er klar over, er at rettigheter i slike avtaler kan gå tapt ved foreldelse.
Det som er et sentralt kjennetegn ved disse avtalene, er at avtalene er utformet som en eller annen form for opsjonsavtale, hvor overføring av eiendomsrett og oppgjør skal først skje på senere tidspunkt (typisk når utbygger selger videre til sluttbruker). Eiendomsretten blir med andre ord ikke overdratt som følge avtalen alene.
Normalt forbinder man foreldelse med rene pengekrav. I en utbyggingsavtale som vi her snakker om, er det derimot ikke snakk om et ordinært pengekrav, men et mulig fremtidig krav på vederlag og overføring av eiendomsrett gitt at utbyggingen blir gjennomført og videresalg finner sted. I mange tilfeller, vil derfor verken grunneier eller utbygger være oppmerksom på at slike avtaler kan bli foreldet.
Ofte vil begge parter ønske at avtalen skal gjelde, selv om utbyggingsprosjektet tar lang tid. Men i tilfeller hvor prosjektet trekker ut i tid uten at eiendomsoverdragelse og oppgjør finner sted, vil grunneier noen tilfeller kunne være tjent med å komme seg ut av avtalen. Årsaken kan for eksempel være at det ikke lenger er gunstig å gjennomføre avtalen på de betingelser som ble avtalt da det har skjedd store markedsmessige endringer som påvirker tomteprisene, eller det kan være at grunneier opplever at utbygger ikke prioriterer prosjektet.
Som følge av at få aktører er oppmerksomme på at slike avtalte rettigheter kan gå tapt ved foreldelse, finnes det heller ikke mange eksempler i rettspraksis på at domstolene har behandlet denne typen spørsmål. I senere år, er det derimot kommet noen få viktige eksempler, som viser at rettigheter i slike utbyggingsavtaler på visse betingelser kan foreldes.
Den mest interessante avgjørelsen, er en dom fra lagmannsretten i 2016. I denne saken hadde grunneier i henhold til en eldre avtale et potensielt krav på 2,8 millioner knyttet til salg av en rekke tomter på hans eiendom, men markedsverdien til eiendommen var grunnet etterfølgende prisvekst blitt mange ganger høyere. Som følge av at utbygger ikke gjennomførte opparbeidelse og videresalg, til tross for at reguleringsplan for tomten hadde blitt vedtatt flere år tidligere, krevde grunneier til slutt seg fri fra avtalen som følge av foreldelse.
Lagmannsretten ga grunneier medhold. I dommen slås det fast at opsjonsavtaler som sådan kan foreldes. Videre drøfter lagmannsretten fra hvilket tidspunkt foreldelsesfristen (som er på tre år) begynner å løpe. Lagmannsretten konkluderer med at det avgjørende blir fra hvilket tidspunkt opsjonshaveren, altså utbygger i vårt tilfelle, kan kreve å gjøre opsjonen gjeldende. Altså på hvilket tidspunkt har utbygger en rett til å få overført eiendom til seg eller noen andre utbygger utpeker.
Dersom det ikke er noen ytre betingelser som må inntreffe, altså hindringer utenfor utbyggers kontroll, som må avklares før utbygger har rett til arealet i henhold til avtalen, er konsekvensen at utbygger har rett til å gjøre gjeldende opsjonen fra og med avtaletidspunktet. Konsekvensen blir da at foreldelsesfristen også løper allerede fra tidspunktet for avtaleinngåelse, selv om utbygger ikke har planlagt å utløse opsjonen.
Ofte ser man at utøvelse av opsjonen avhenger av at eiendommen blir regulert, nødvendige tillatelser blir innvilget eller lignende. Det var tilfellet i saken som lagmannsretten behandlet i 2016, hvor utbygger i henhold til avtalen hadde rett til å få overdratt eiendommen fra det tidspunktet reguleringsplan var vedtatt og tomtene var klare til salg. Lagmannsretten konkluderer med at foreldelsesfristen startet å løpe drøye tre år etter at reguleringsplanen var vedtatt. På det tidspunktet var hindringer utenfor utbyggers kontroll avklart (i dette tilfellet reguleringsplan), og i løpet av ytterligere tre år hadde utbygger hatt god nok tid til å gjøre nødvendige avklaringer, slik at tomtene kunne selges. At tomtene likevel ikke ble gjort byggeklare skyldtes ifølge lagmannsretten manglende oppfølgning av utbygger.
